Visión General de Mapletree Logistics Trust (MLT)

Mapletree Logistics Trust (MLT) es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) enfocado en Asia con una cartera diversificada de 188 propiedades logísticas, valoradas en S\$13.4 mil millones, distribuidas en países como Australia, China, Hong Kong, India, Japón, Malasia, Singapur, Corea del Sur y Vietnam. Su desempeño reciente ha enfrentado desafíos debido a incertidumbres económicas y fluctuaciones en las tasas de cambio.

Resultados del Tercer Trimestre del Año Fiscal 2025

Los resultados financieros de MLT para el tercer trimestre del año fiscal 2025 muestran una disminución en el ingreso distribuible y una caída en la distribución por unidad (DPU), lo que refleja desafíos en el entorno operativo. A continuación, se destacan los puntos clave:

• Ingresos Brutos: S\$182.4 millones, una caída del 0.9% interanual, afectada por la depreciación del yen japonés (JPY) y el won coreano (KRW) frente al dólar de Singapur (SGD).
• Ingreso Neto de Propiedades: S\$157.2 millones, una disminución del 1.4% interanual, mientras que los costos de endeudamiento aumentaron un 8.7%.
• Distribución por Unidad (DPU): 2.003 centavos de dólar de Singapur, una caída del 11.1% interanual, en línea con las expectativas.
• Ocupación General: Mejoró ligeramente a 96.3%, con tasas de ocupación completas en Australia, India y Vietnam.

Perspectivas Regionales

China

China continúa enfrentando desafíos significativos con una reversión negativa de alquiler del -10.2% en el tercer trimestre del año fiscal 2025. Las ciudades de nivel 2 mostraron una reversión aún más negativa del -10.5%. Se espera que esta tendencia persista durante 1-2 trimestres adicionales antes de moderarse.

Hong Kong

El consumo débil y un mercado inmobiliario suave están afectando a Hong Kong. La tasa de vacancia aumentó al 7.5% en el cuarto trimestre del año fiscal 2024. Aunque MLT mantiene una alta tasa de ocupación del 97.7%, se anticipa una moderación en la reversión positiva de alquileres debido a la absorción negativa neta.

Corea del Sur

El exceso de oferta sigue siendo un problema en Corea del Sur, con vacancias del 30-40% para almacenamiento en frío y del 17-18% para almacenes secos. Algunos inversionistas están convirtiendo instalaciones de almacenamiento en frío en instalaciones secas para mitigar el impacto.

Estrategias y Proyectos Clave

Proyectos de Reurbanización

En Singapur, MLT avanza con la reurbanización de 51 Benoi Road, transformándolo en una propiedad logística de seis pisos de especificaciones modernas. Este proyecto proporcionará un aumento del 2.3x en el área bruta de piso (GFA) a 887,000 pies cuadrados, con un rendimiento estimado del 7% basado en un costo de desarrollo total de S\$205 millones.

Estrategia de Resiliencia

Para mitigar las incertidumbres globales, MLT se enfoca en adquirir propiedades logísticas modernas en mercados de crecimiento como India y Vietnam. Japón también es un mercado objetivo debido a su atractivo diferencial de rendimiento.

Revisión de Ganancias y Evaluación

Se mantuvo la previsión de distribución por unidad (DPU), ya que los resultados del tercer trimestre del año fiscal 2025 estuvieron dentro de las expectativas. El precio objetivo se ajustó a S\$1.35, basado en el modelo de descuento de dividendos, considerando un costo de capital del 7.25% y un crecimiento terminal del 1.5%.

Recomendación

El analista mantiene una calificación de “HOLD” para Mapletree Logistics Trust, destacando que la incertidumbre económica y las tensiones comerciales globales podrían afectar el desempeño a corto plazo. Sin embargo, los proyectos de reurbanización y el enfoque en mercados clave ofrecen oportunidades de crecimiento a largo plazo.

Métricas Clave Operativas del Tercer Trimestre del Año Fiscal 2025

• DPU: 2.003 centavos de SGD (disminución del 11.1% interanual).
• Tasa de Ocupación: 96.3% (aumento de 0.3 puntos porcentuales trimestre a trimestre).
• Apalancamiento Agregado: 40.3% (sin cambios significativos).
• Costo Promedio de Financiamiento: 2.7% (estable).