Introducción a Mapletree Industrial Trust (MINT)

Mapletree Industrial Trust (MINT) es una entidad que invierte en una cartera diversificada de bienes raíces generadores de ingresos, utilizados principalmente para fines industriales en Singapur, así como en centros de datos en todo el mundo. MINT ha demostrado ser un jugador clave en el sector inmobiliario, con un enfoque que abarca tanto la expansión internacional como la diversificación en mercados de centros de datos establecidos.

Resumen de Recomendación

La recomendación sobre MINT se mantiene en “Comprar” con un precio objetivo de S\$2.70, lo que representa un potencial de crecimiento del 31.1% desde el precio actual de S\$2.06. Aunque el precio objetivo anterior era de S\$2.98, los ajustes recientes reflejan las perspectivas actuales del mercado y los riesgos asociados.

Desafíos Clave: Expiración de Contratos de Centros de Datos

MINT ha enfrentado desafíos en sus operaciones en Estados Unidos debido a la expiración de contratos de arrendamiento en varios centros de datos. A continuación, se detallan los casos más destacados:

• 2000 Kubach Road, Filadelfia: El inquilino Vanguard dejó este centro en diciembre de 2024. Este espacio generaba ingresos brutos de S\$8.2 millones, representando el 1.2% de los ingresos totales de MINT para el año fiscal 2024.
• 400 Holger Way, San José: Centersquare no renovará su contrato, que expira en agosto de 2025. Este centro generaba ingresos brutos de S\$6.2 millones, equivalentes al 0.9% de los ingresos de MINT.
• 250 William Street, Atlanta: InComm, que contribuye con el 1.0% de los ingresos de MINT, no renovará 225,000 pies cuadrados de espacio de oficina cuando su contrato expire en febrero de 2026. Sin embargo, el componente de centro de datos está completamente ocupado, y MINT considera convertir el espacio vacante en áreas adicionales de centro de datos.
• 7337 Trade Street, San Diego: AT&T extendió su contrato hasta mayo de 2026. Este centro generó ingresos brutos de S\$17.4 millones, representando el 2.5% de los ingresos de MINT en el año fiscal 2024.

Estrategias de Mitigación y Diversificación

Para abordar estos desafíos, MINT está tomando medidas proactivas:

• Exploración de nuevos mercados: Planea diversificar en mercados establecidos de centros de datos en Asia-Pacífico (Hong Kong, Japón, Corea del Sur) y Europa (Londres, Dublín, Frankfurt, Ámsterdam y París).
• Expansión en Japón: Los centros de datos en Japón ofrecen márgenes de rendimiento positivos, y el financiamiento en yen japonés podría reducir el costo de la deuda.
• Oportunidades de conversión: MINT está evaluando la conversión de propiedades vacantes en laboratorios de ciencias de la vida o salas limpias para manufactura, aunque esto implicará tiempo de inactividad.
• Éxito en Brentwood, Tennessee: MINT aseguró un contrato a largo plazo con Vanderbilt University Medical Center para arrendar completamente 402 Franklin Road. Esto aumentó la ocupación de su cartera de centros de datos al 89.2% en el primer trimestre del año fiscal 2025.

Perspectivas Financieras

El desempeño financiero de MINT refleja tanto los desafíos como las oportunidades:

• Se espera que los ingresos totales alcancen S\$743.4 millones en el año fiscal 2026.
• El EBITDA proyectado para el año fiscal 2026 es de S\$484.5 millones, con un margen constante del 65.2%.
• El dividendo por unidad (DPU) estimado es de 13.4 S cents para el año fiscal 2026, lo que representa un rendimiento de distribución del 6.5%.
• La deuda neta a capital se mantendrá estable en alrededor del 57.5% para el año fiscal 2026.

Impacto de Diferentes Escenarios

El análisis de UOB Kay Hian considera varios escenarios:

• Caso base: Si MINT logra llenar la mitad del espacio vacante, el DPU para el año fiscal 2027 sería de 13.5 S cents, con un precio objetivo de S\$2.70.
• Peor caso: Si no se rellena ningún espacio vacante, el DPU para el año fiscal 2026 sería de 13.2 S cents, y el precio objetivo sería de S\$2.65.

Factores Clave de Crecimiento

Los catalizadores para el crecimiento del precio de las acciones incluyen:

• Expansión de centros de datos en Singapur, Japón y Estados Unidos.
• Adquisición de la participación restante del 50% en una cartera de 13 centros de datos de su patrocinador Mapletree Investments.
• Reurbanización de fábricas planas en parques industriales de alta tecnología en Singapur.

Conclusión

A pesar de enfrentar desafíos relacionados con la expiración de contratos, MINT sigue siendo una inversión atractiva para aquellos interesados en el sector de bienes raíces y centros de datos. Con una estrategia sólida de diversificación y expansión, junto con un enfoque en la conversión de propiedades, MINT está bien posicionado para mantener su crecimiento a largo plazo.